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馬來西亞房地產市場 吸引國際外資聚焦

發布日期:2013-07-08 來源:馬來西亞房産網 編輯:Eleven 瀏覽次數: 字號:[ ]

馬來西亞,這個過去不大受房地產國際買家註意的市場,漸漸吸引海外投資者的註意。

政府推出“馬來西亞我的第二家園計劃”(MM2H)後,參與馬來西亞房地產市場的外國人數一直都在增加。

首相拿督斯裏納吉推動的經濟轉型方案,除了關鍵領域受外資註意,大吉隆坡計劃、柔南特區等城市規劃如火如荼進行中,令馬來西亞這個名字,漸漸成為國際買家心中的亮點。

本報針對這個大家都感興趣的課題,向國內30家發展商調查,同時追訪了負責引進更多外資的馬來西亞房地產機構(MPI)。

今年,業者和馬來西亞房地產機構都樂觀我國將吸入更多外資。

招商引資 房市續紅

根據“馬來西亞我的第二家園計劃”(MM2H)官方網站的資料,在2002年至2012年8月期間,總共有1萬9488名外國人透過MM2H參與馬來西亞房地產市場。

相對於政府更早期推出的“銀發計劃”(Silver Hair Programme),於1996年至2001年僅吸引828名外資,MM2H上述僅10年的表現明顯地改進了很多。

進入2013年,市場人士深信這增長趨勢會延續;隨著我國正走在成為高收入國的軌道上,各類設施的提升和政府的措施,馬來西亞房地產市場料能夠吸引更多外資的目光。

雖然馬來西亞房地產依然是馬來西亞買家占多數,但外資前來卻對整個大市的趨勢,從需求、房產種類到價格等,都有不小影響。

《南洋商報》針對外資到馬來西亞投資房地產的現象和影響,訪問國內30家各種規模的發展商,所有受訪都預見2013年內,會有更多外國買家投資馬來西亞的房地產市場。

當中,66%人回應肯定會增加,其余34%選擇“可能會增加”。

房地產價格吸引外資

同時,大部分調查參與者列馬來西亞房地產價格,為吸引外資到我國來購買和投資房地產的主要因素。

其他因素則包括外資看好馬來西亞房地產市場的資本增值潛能、偏愛我國的生活成本、政府優惠(如MM2H),以及公用設備(如教育和醫療)。

也有小部分調查參與者相信,是馬來西亞政局穩定和多元化的環境,吸引了外資投資馬來西亞房地產。

除了業者,要談外資與馬來西亞房地產,負責協助政府為馬來西亞房地產市場引進更多外資的馬來西亞房地產機構(MPI),無疑是最佳的發言單位。

房地產價格穩中調整———馬來西亞房地產機構總執行長古馬

馬來西亞房地產機構總執行長古馬塔馬林甘預測,在2012年,考量到聯合國貿易和發展會議(UNCTAD)料全球的外來直接投資(FDI)會下跌8%,馬來西亞的房地產價會稍微調整,惟依然會持續走穩。

對比2012年上半年和2011年上半年的數據,他預計外資在馬來西亞的房地產交易增長率,可能會少於2%。

不過,古馬仍很看好2013年的展望,並說道:“今年首季內,基於是佳節季節,市場可能處於停滯狀態。但步入次季,市場就會重新回升。”

亞洲5大首選

根據馬來西亞房地產發展商會(REHDA)發布的2012年上半年調查,馬來西亞在這期間售出的6140單位房地產當中,只有3.9%的房地產被外國買家購買。

而這些外國買家主要在吉隆坡購買房地產(13.3%),接著則是柔佛(8.6%)和雪蘭莪(2.3%)。

雖然外資的參與率尚屬於很低,但在外資眼中,馬來西亞向來是個理想的房地產投資地點。

古瑪指出,在眾亞洲經濟體當中,馬來西亞外資首選的5大投資地點之一。

“房地產市場的增長、總回酬、流通量和透明度,是外國大型投資者最關註的事項,而我國在這幾個方面,都名列亞洲5大市場之一。”

第三良好透明度

根據國際研究機構———投資財產資料庫(IPD)和仲量聯行(Jones Lang La Salle)的資料顯示,馬來西亞房地產市場在增長和總回酬方面,是亞洲排名第五的市場。

同時,馬來西亞也是透明度第三良好的亞洲市場,僅落後於香港和新加坡。而在流通量(根據亞洲產托市值)方面,馬來西亞則排在第4名。

此外,古瑪透露,在著名房地產投資公司IP Global曾發布的“2011年房地產氣壓計”(Property Barometer 2011)內,吉隆坡更被選為全球第三個主要的房地產熱點,只排在倫敦和紐約澤西市之後。

馬來西亞房地產市場吸引外資因素

●金融、政治與經濟皆穩定。馬來西亞國內生產總值(GDP)平均每年增長5%,而且通脹率低於每年3%水平。

●跟隨澳洲的Torrens土地管理制度,外國人允許直接在馬來西亞持有房地產。

●住宅房地產的入門成本較低,每平方尺達145美元(約437令吉)。

●房地產投資回酬良好,每年介於6%至8%。

●發展商提供誘人的優惠,如‘發展商承擔利息計劃’(DIBS)、更低的首期款、免費贈品等。

●利率偏低,每年平均為4%。

●外國買家允許借貸最高85%的房地產貸款。

●只在購買日期開始計算的5年內脫售房地產,才需支付房地產盈利稅(RPGT)。

●沒有遺產稅(in heritance tax),相關房地產會根據業主的遺屬分配出去。

●政府放寬對外國發展商的稅務優惠。

大選影響信心?

說到馬來西亞和2013年,相信熟悉馬來西亞的外資,自然會聯想到我國最遲會在4月期間進行的全國大選。

在大選傳言不斷,以及正式舉行之前,這當中的不確定因素是否影響了外資對馬來西亞房地產市場的看法和信心?

古瑪對此回應,馬來西亞作為一個成熟的房地產市場,擁有房屋的人口比率是大約67%,在亞洲僅次於新加坡。

“基於房地產擁有權的程度相當高,馬來西亞房地產市場非常穩定,而且業主和金融機構皆會設法保護這市場。”

同樣地,他補充,國行也一直密切地觀察整體市況,同時根據經濟情況調整利率。

“換政府”不影響房地產市場

“這促使馬來西亞經濟和政治處在發達且非革命性的情況,而且主要屬於中階層的環境,即房地產持有人是以括公務員、私人領域、銀行退休基金和私募基金。”

有鑒於此,他認為“換政府”,不會對馬來西亞的房地產市場造成很大的影響。

不過,古瑪指出,外資根據中東“阿拉伯春季起義”(Arab Spring Up rising)的看法,加上馬來西亞事實上是以回教徒占大部分的國家,會導致他們揣測我國來臨大選所可能導致的局面。

“但事實上,馬來西亞無需遵守任何阿拉伯起義,因我國並沒有龐大的替換族群,也沒有非常嚴重的貧困問題。”

所以,他說:“依然有很多投資流入馬來西亞主要地帶,如依斯幹達特區、大吉隆坡、檳城,以及沙巴和砂拉越,而我們預計2013年會延續這趨勢。”

日韓買家穩步升

據古馬說,近年來,來自日本和韓國的投資者,也似乎是馬來西亞房地產市場的主要客戶。

他披露,自2007年起,馬來西亞已經連續6年成為日本人首選的長宿地點。

“這穩定的遊客流入量,能夠確保我國持續有外資流入。透過合適的計劃和產品,我國有很好的機會將這些遊客轉為投資者。”

他舉例,透過MM2H,馬來西亞房地產機構在2007年至2012年期間,接獲超過1萬8000名外資的參與,而其中8%已經購買房地產,主要集中在吉隆坡和雪蘭莪。

生活成本低誘人

土地充裕、生活成本較低,而且醫療設施良好,也是馬來西亞房地產市場吸引新加坡人的原因。

根據宏利(Manulife)資產管理的報告,新加坡人口當中,有9%屬於65歲以上人士,惟此比重預計在2050年躍升至32%。

所以,隨著老年人口會持續增加,新加坡人對MM2H的參與也會進一步擴大;2011年僅有78名來自新加坡的參與者,數量名列第六。

新加坡老年人口擴大,也有助帶動馬來西亞退休村和醫療保健旅遊的需求;因此,欲長期內表現更標青的馬來西亞房地產發展商,有必要讓更多新加坡認識它們的品牌。

新加坡仍是“常客”

截至目前,馬來西亞房地產市場內有大批外國投資者,是來自毗鄰我國的新加坡。

古瑪透露,2012年內,馬來西亞房地產機構在新加坡房地產展示廳共售出7億令吉房地產予新加坡人,住宅房地產占85%。

“房地產價高企,加上新加坡政府提高房地產買家的印花稅,導致馬來西亞的房地產更加吸引新加坡人,特別是依斯幹達特區一帶的房地產。”

參與本報調查的發展商當中,有79%認為,新加坡投資者會是馬來西亞房地產的“常客”;部分也相我國會吸引來自中國(17%)和日本(4%)的投資者。

區域方面,有66%認為預見這些外資多來自亞洲(不包括東南亞),其他則屬於東南亞的投資者。

一位發展商受訪時說:“新加坡房地產市場降溫措施,促使外資將目光轉向馬來西亞依斯幹達特區、吉隆坡和檳城。”

雖然我國也有征收房地產盈利稅(RPGT),但稅率相對於新加坡或臺灣等,可說是尚便宜。

來自獅城的機會

據馬來西亞房地產機構簡報,基於有著熟悉的文化和語言,加上土地稀少限制新加坡房地產發展空間,僅一峽之隔的馬來西亞,自然成了新加坡人主要的房地產投資地點。

過去多年來,新加坡一直是馬來西亞房地產市場最主要的投資者。

獅城房地產波動大

此外,新加坡房地產市場波動的幅度較大,導致馬來西亞被抗拒風險的投資者視為一個安全的天堂,以及市況動蕩和不明確時期的避風港。

比如早前的全球金融危機時期,新加坡於2008年第四季的房屋價格指數下挫了15%,相比之下,我國的房屋價格指數在2009年首季僅微跌2%。

同時,隨著當地政府調整政策,外資不再只是透過註入資金至新加坡就允許成為當地的永久居民;這促使外國富裕的投資開始找尋其他的第二家園。

因此,除了新加坡人以及已成為新加坡永久居民的馬來西亞海外僑民,我國的房地產市場也成功吸引了在新加坡投資房地產的外資。

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